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          備受詬病的預售制度將取消,中小房企要哭死!

          更新:2018/9/22  閱讀:  欄目:房產新政

          備受詬病的預售制度將取消,中小房企要哭死!提要

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            備受詬病的預售制度將取消,中小房企要哭死!
            前一段時間,某位知名主持人在節目中,痛批商品房預售制度,并稱之為萬惡之源,不僅偏向開發商,而且成為開發商各種作惡的制度根源。而這一言論,得到了不少網友和專家的支持,一時之間,人們都希望相關部門能真正取消預售制度,加強對房地產行業的調控與監管,不僅還消費者一個公平的交易環境,更有助于建立房地產長效機制,促進房價平穩,和樓市的健康發展。
            但是,與廣大購房者熱烈用戶相反的是,對于廣大開發商來說,這可不是一個好消息。
            在人們提出取消預售制度的時候,就有不少房地產行業從業者,尤其是開發商的代表們,紛紛出來分析和指責,不能取消預售制度,當然,也能說出一大堆道理來,但小編總結一下,不外乎這幾點,一是這個制度執行這么多年來,并未出現什么問題,老百姓也能接受,說明制度是合理的;二是如果取消預售,勢必會造成開發商資金壓力增大,不利于金融穩定(這是赤裸裸的金融綁架啊);三是一旦取消預售,開發商的成本會增加,最終都會反應到房價上,會變相或直接推高購房者的購房成本(典型的羊毛出在羊身上),最終還是購房者自己買單。
            然而,無論如何討論,昨天的一則消息,讓這些開發商堆“取消預售制度”的恐慌,變成了現實。
            昨天(9月21日),一則廣東省房地產協會下發的《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》(下稱“通知”)在網上流傳。通知稱,廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關于商品房預售許可事項調整”的材料,將于9月25日上報住房城鄉建設部。
            根據上述材,商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險,建議降低預售制帶來的高杠桿效應,逐步取消商品房預售制度,全面實施現售。
            根據住房與城鄉建設部司函要求,通知各地要對商品房預售許可證進行深入研究論證,提出初步建議,并詳細說明理據。這說明,從國家層面,已經開始著手研究相關預售制度存廢的事項。
            關于預售許可制度的利弊,同話財經曾在7月份撰文《取消“預售”制度,房價就能降下來了么?》做了簡要的分析,有興趣的朋友可以去翻閱一下,這里就不再贅述了。
            這一政策的推行,想必不會那么快,但根據澎湃新聞報道,廣東房協相關人士回應稱,目前通知正在征求意見過程中,是否會正式發布還待最終意見的匯總和研究。這表明這一通知的真實性,而這也表明,這一事項已經從口頭討論階段,進入實際論證階段,也許,距離真正的實施,并不會太遙遠。
            那么,這一政策如果實施,會帶來哪些影響呢?
            首先,對于開發商來說,這肯定不是什么好消息。但是從開發商的角度來說,從房改以來,各種有利政策,已經讓他們滋潤了二十年,已經賺的盆滿缽滿了,也該滿足了。要知道,在任何體制下,都不存在永久的制度紅利。
            取消預售制度,受影響最大的當屬哪些小開發商,本來在這些年,房地產行業分化就很嚴重,廣大中小開發商,死了一批又一批,在政府監管越來越嚴,制度和規范要求越來越高的情況下,過去那種拿一千萬資金撬動幾個億的盤子的時代已經一去不復返了。另一方面,房價不斷攀升,現在拍地,動不動就是幾十億上百億,而且都要在限定時間內交清,這對小開發商來說,根本不可能做到,因為他們不僅自身資金實力不足,各類金融機構支持力度也有限。
            一旦預售制度取消,其開發成本的要求會更高,因為沒法通過預售的形式,快速回籠資金,這就意味著,開發商大額買地資金沉淀的時間將更長,而資金成本本來就是開發商成本的最主要一部分,這會直接拖垮一大批中小型開發商。
            而對于大型開發企業來說,這是行業分化的一個機會,大型房企以及大型國有房企,本身加處于食物鏈的頂端,并有政府資源背景,金融機構的大力支持,融資能力超強,中小型房企的死亡,會騰出更多的市場,可以說,從某種角度來說,對大型房企并不是壞消息。而從昨天萬科股票大漲超過7%,這似乎也能看出端倪。
            其次,對于廣大購房者來說,會怎么樣呢?首先,房屋交易將變的更加直接,就如同正常的商品交易一樣,一手交錢一手交貨,這就減少了過去那種預售體制下的購房風險,比如,交了錢,房子還沒到手開發商就跑路了,錢交了一大半,但交房的時候發現房屋質量嚴重不合格,卻得不到開發商的處理,因為他們該收到的錢已經收到了。
            還有一點,現在一般期房的交房時間在兩到三年,這三年的時間,購房者不能享受住房,但卻要不停的還款,包括要償還利息,這其實是一種極其不公平的交易,一旦取消后,就會減少這類不公平,而對于沒有住房的人,還節省了這兩三年的租房開支。
            可以說,這其實對購房者來說,四有百利而無一害的事情。
            然而,購房者也要清醒的認識到一點,在去除了時間成本之后,購房者省下來的,其實就是開發商要承擔的,但對于任何一個企業組織來說,當他們的成本突然增加之后,一定需要找到利潤增長和轉移的出口,最直接的就是漲價。因此,對于開發商來說,當他們的資金成本大幅度上升之后,在銷售的時候,或許就會將資金成本加入到房屋成本的測算之中,最終就會反映在價格上。
            因此,房屋的價格,在同等條件下,一定會上升。
            不管影響如何,從政策角度來看,這已經進入到實質推進階段,對于國家來說,取消預售,也是國家簡政放權的具體要求,也符合當前國家對房地產調控的整體思路,在之前也已經有地方在推行現房銷售制度,而深圳在這兩年成交的土地當中,也逐步推行了要現房銷售的要求。
            從目前的情況來看,同話財經認為,取消預售將是大勢所趨。
            但整體推行應尚需時間,可能會選擇部分區域試點。
            
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