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          物業機電設備運行管理經驗談

          更新:2018/9/21  閱讀:  欄目:物管經驗

          物業機電設備運行管理經驗談提要

          文章 來源 www.mhkb.tw
            
            物業機電設備運行管理經驗談
            在物業管理中,設備運行管理是管理過程中的重要一環,它關系到物業的使用價值的體現,是支撐物業管理活動的基礎。設備運行不好,不但會直接影響業主的生活質量和生活秩序,而且會嚴重影響管管企業的社會聲譽,它的重要性和原因就在于:
            其一,物業內部環境是一個相對封閉的人造小環境,小區和大廈建造標準越高,居住辦公條件越高尚,與外部環境相對隔離的程度就越大。供電、供水、電梯、空調、通風、排污、照明、消防、安全、監控等樓宇環境要素對系統設備運行的依賴性就越強;
            其二,設備運行成本在物業管理運作中占有相當大的比重,尤其是大廈的設備運行管理。設備運行管理的好壞,直接關系到業主和租戶的利益,同時也關系到物業管理企業的效益;
            其三,用戶(業主、租戶)滿意程度是評價物業管理企業服務質量和管理水平的綜合尺度,用戶滿意程度的第一直覺幾乎都與設備運行的優劣有關。
            因此,從物業管理活動的功能、效益和質量三個方面,都反映出設備運行管理在物業管理活動中的重要地位。
            那么,如何搞好物業設備的運行管理工作呢?本文從以下三個方面提出一些粗淺的看法:
            一、要了解和熟悉物業設備運行特點
            支撐物業設備運轉的硬件一般由以下幾個部分構成:
            1、各類管、線結構。包括空調管路,給排水管路,消防管路;各類電力母線、干支線;電話、電視、監視線纜;各類通風、排風管路等。管線結構的特點是縱橫交錯,以隱蔽或半隱蔽的工程結構形式布置。各類管線通過閥門,插接箱,接線架框等結點,構成網絡形式,分布在小區內和樓宇的各個層面。如果將物業比喻成一個生命體,這些網絡就是維持生命的供血、呼吸、神經、消化等系統的管線。各類設備的運行都依賴這些管線網絡的聯系。因此,熟悉物業設備運行的首要一點,就是花大力氣去認識、熟悉、把握這些管線網絡,從各類結點入手,順藤摸瓜,逐步展開、深入。
            2、各類驅動轉換設備。如發電機組、變壓器;鍋爐、冷水機組、熱水器;各類水泵、送、排風機等。由于物業機電設備封閉運行的特點,主要設備不可間斷,連續工作,任何一臺運轉中的設備出現故障,都有可能對整個系統造成重大影響。因而,設備配置一般采用主備方式,但由于各種原因,往往會出現原設計配置不能滿足需求,出現備用裕量不足的情況,使設備負荷加重,給運行管理造成較大的壓力。針對設備不同的備用裕量,當備用裕量充足時,使主、備設備都保持隨時能投入運轉的狀態,適時調整主、備設備投運時間,是運行管理的要點;當備用裕量不足時,充分挖掘每一臺設備的潛力。合理調度機組配置,見縫插針地搞好設備保養,嚴格控制設備負荷,是設備運行管理的重點。熟悉設備,不僅要熟悉設備的結構、原理、工作方式,更應根據物業運作需求負載的變化,了解各類設備負載能力和調配特點,做到物盡其用。
            3、終端設備。終端設備是指直接作用于服務對象的各類器具。如空調風機盤管,用戶配電箱,各類照明器具,電視、電話插座,衛生潔具等等。這些設施數量多,分布面廣,易損。單臺設施的停用,不會影響到系統的工作,易使運行管理人員疏忽。但由于這些設施直接為用戶使用,是設備運行管理與用戶對話的界面,直接反映工作質量和服務效果。運行管理中不能掉以輕心,因"小"失"大",失去用戶的信賴。
            4、環境。環境是設備運行管理水平的綜合表現。由于樓宇內小環境是靠各類設備運行來保證的,它在"制造"環境、提供服務的同時,又受其影響和制約。沒有一個滿足物業各類設備運行的環境條件,如電力、溫度、通風、衛生等,是不能夠使設備發揮最大效率,甚至不能保證其正常運行的。同樣,沒有一個完善的管理機制,也不可能創造良好的設備運行環境。因此,環境既是設備運行體系的組成部分,又是設備運行體系運行的結果。
            上述四個部分,構成了設備運行體系的基本框架。要把握物業設備運行的脈搏,必須從這四個部分入手,去了解它,認識它,掌握它。
            物業設備運行體系是一個龐大的系統,了解熟悉是一個由表及里,由淺入深,由靜到動,由知其然進而知其所以然的長期過程。作為物業管理公司保障設備運行管理和操作的每一位員工,都應當把熟悉認識過程當作本職工作的必需部分。對熟悉程度不同的員工,要求是:生疏者勤,由生到熟;熟悉者精,由熟及巧。員工之間,包括管理層和操作層,提倡"能者為師,不恥下問",要求"互教互學,共同提高"。這樣,逐漸使從事設備運行管理的全體員工,對管理對象的認識做到"心中有數,有案可查,有據可依",使設備運行管理工作建立在扎實的基礎上。
            二、要有明確的運行目標
            物業設備運行目標從物業管理行業角度來看,應包括安全性、可靠性、舒適性、經濟性四個方面。
            1、安全性
            安全是設備運行管理的第一要求,沒有安全,就沒有一切。設備運行管理的安全目標,一是設備體系運行安全,包括本體、管線、終端、環境的運行安全;二是用戶的使用安全,如熱水器熱水溫度的控制,用電器的接地保護等;三是操作者的生產安全。保證安全的主要措施有:
            1)思想上高度重視,行動上處處小心。對于管理者,要有一個"婆婆嘴",不厭其煩,時時提醒;對于操作者,要多一個"小心眼",步步謹慎。
            2)嚴格按章辦事。規章制度是保證安全的長堤,決不能開口子。違章指揮,違章操作是發生安全事故的主要因素。發現違章的苗頭,任何人都有權制止。
            3)定期檢測、試驗,進行預防性檢修、維護。設備運行有自己的規律,應當納入周期安檢的器材或設備,決不能以任何理由拖延或停止周檢。對一些未規定周期安檢的設備,當運行時間較長時,為防止疲勞損傷形成的安全隱患,應安排進行檢驗或試驗。
            2、可靠性
            物業設備運行的可靠性表現在兩個方面:一是對服務需求的保障能力;二是應付突發事件的及時性。提高設備運行的可靠性,取決于兩基本條件:
            第一,設備保障能力。包括設備容量、備用設備裕量;設備運行參數的穩定性、可調節性;管線布置的合理程度,以及終端設施的完好率等等。
            第二,管理能力。良好的管理往往可以彌補設備配置的一些先天缺陷。反之,混亂的管理就可能抑制設備能力,使原本可以滿足需求的設備配備感到不足,形成浪費。在設備運行體系已經配置完成,且不易更改的情況下,使設備保障能力得到充分發揮,必須做到"三嚴":嚴格的管理制度;嚴密的運行計劃(包括突發事件應對計劃);嚴肅的工作作風。
            3、舒適性
            從物業管理行業服務性的特點看,舒適性目標是物業設備運行管理必備的目標之一。舒適性是最能體現物業管理行業服務特點的一項目標,也是反映物業管理員工工作細膩性一面的一項指標。舒適性指標包括兩個方面:一是指標滿足性,即功能滿足程度。這是一項硬性指標,靠設備參數的調節來實現。設備參數的調節可以通過自動化儀表和自控系統來實現精確控制,但給定參數的高、低,要靠操作者和管理人員長期探索,認真總結分析才可以得到,這必須要有細膩嚴實的工作作風方可實現。另一項是感官滿足性,即感覺滿足程度。這一要求除了考慮服務對象的共性之外,還要考慮服務對象之間的差異,盡可能創造條件下,"因人而異",提供高質量的服務。
            4、經濟性
            物業管理企業在提供服務的同時,必須講效益。那么,經濟性目標必然是設備運行管理的目標之一。經濟性目標與以上三個目標相比,是一個收斂性或限制性的目標。經濟性對物業設備運行的要求是:
            5、必須在滿足安全、可靠、適度舒適的前提下實現經濟性目標;
            6、省能是實現經濟性目標的主要途徑。能源費用是物業設備運行費用的主要部分,節省能源費有兩種方式:一是利用能源的可替代性,采用適用的經濟的能源;二是省能。采用第一種方式一般需要進行一些工程和設備改造。在物業管理中,工程和設備改造是比較困難的。那么,降低能源費用基本上靠省能方式實現。省能有兩個途徑:第一,減少使用量,這在某些場合和時間是可行的。例如降低照度過高的照明功率;降低過高的供暖溫度等。但減少使用量與用戶需求往往是矛盾的。因此,這個途徑有較大的限制。第二,提高能源利用率。其方法有三:改造設備,提高能源利用效率;合理調節運行方式和運行參數,最大限度的利用能源;減少能源損失。總之,采取一切可行的方法,努力提高能源利用率,是樓宇省能、節省能源費的主要方式。
            7、易損零配件和耗材的耐用性。樓宇設備運行時,需要消耗大量的消耗性器材,如燈管、潔具配件、設備易損零配件等。在選擇品牌時,耐用性是重要因素。與耐用性相沖突的是價格,從運行總體經濟性角度考慮,應對常用易損消耗件的耐用性,價格比進行統計分析,擇優采用,減少運行消耗。
            8、維保方便。新建、改造設備等工程項目,必須考慮維保方便,以減少維修開支。
            三、搞好物業設備運行管理的主要方法
            1、建立和完善標準體系。
            由于各種物業之間的差異,各類物業的結構、運行和服務對象都有各自不同的特點。那么,不可能有一種放之物業而皆準的設備運行標準。即使是同樣類型的設備,在不同的物業,運行方式、要求和參數指標都有所不同。因此,根據設備所在物業的特點和服務對象,結合設備本身的技術要求,制定與之相適應的運行標準,是搞好物業設備運行的首要工作。標準的制定是一個動態的,不斷完善的過程。隨著設備運行時間的推移,物業服務對象的變動等種種因素的改變,設備運行標準的補充和完善、變動和修訂將伴隨著設備運行管理的全過程。因此,設備運行管理標準的制訂,是以"變"求"不變"。所謂"變",指標準修訂、完善的動態過程;"不變",是通過完善標準,貫徹的執行標準,實現設備運行管理的目標,使物業設備始終在良好運行的最佳狀態不變。
            2、預防性措施。
            由于物業管理設備運行的連續性特點,各種預防性措施在物業設備運行管理中處于特別重要的地位,包括:
            1)預防性試驗;
            2)預防性檢修;
            3)突發事件應變方案;
            4)巡檢、點檢、定檢。
            實現預防性措施的基礎是收集整理、歸納和分析各類資料,有針對性的建立各類設備和管線系統的臺帳,運行、保養、檢修記錄檔案等。對于重要的設備,如冷水機組、鍋爐、電梯等,應按單臺設備建立運行和檢修檔案,建立易損零配件資料庫,制定更換周期。檔案建立后,對于收集的資料應定期進行分析,特別是反映設備狀況的運行參數,應建立分析報表制度,以便從設備狀態趨勢,找出故障隱患,有計劃的進行維護檢修,避免因故障突發造成停機事故。
            對于管、線等系統,預防性措施的重點是巡檢和點檢,定期保養。特別是樓宇管井多,管路器件多,容易疏漏。對于管件或電路分支節點等易發生故障的節點,可逐步建立完善的節點臺帳,實行"位式"管理,主要內容是:
            1)逐件建立臺帳,一一對應,有據可查,防止疏漏;
            2)合理制訂巡檢路線和巡檢項目,抓住重點,明確主次;
            3)制定保養周期,分批輪檢,不疏不漏;
            4)采用保養合格及期限標貼方法,便于檢查。
            預防性試驗制度是設備可靠運行的保障線。預防性試驗的對象是涉及安全、重要參數檢測的儀表、儀器和器具,對于季節性運行,在運行季節不可停機的連續運行設備,在停運季節維保后,運行季節到來前,應提前進行試運行。樓宇自救設備,如發電機組、送排風機、消防水泵、報警系統等一直處于一級戰備狀態的設備,必須定期試機。
            在突發事件應變方案中,最重要的是組織方案。由于物業運行后,用于突發事情應變的設備一般來說變動不大,其應對能力受設計限制。突發事件發生時,通訊、組織及時是處理好突發事件的最重要保證。在組織措施中,人員培訓是基本保證。由于人力是一個可變的資源,同樣數量的人力資源,訓練有素和毫無準備,產生的作用有天壤之別。所以,物業設備運行管理中,有效地處理好突發事件應變是員工考核中最基本的一個項目。
            3、技改。
            由于受物業結構和運行條件限制,技改在物業運行管理中的地位不十分突出。但隨著科技產品的發展和應用,局部技改是彌補一些物業先天不足的重要方法。特別是控制和監測方式的技改,對于提高物業管理整體運行水平將起主要的作用。因此,在物業設備管理中,應大力提倡小改小革,大力提倡"三新"推廣應用,滴水成泉、聚沙成塔,克服物業條件限制,發揮科技進步的作用。
            4、保險。
            物業管理作為新興的產業,管理寓服務之中,而物管企業又受聘于人,物業管理企業接收物業并實施管理服務后,產業非受聘人之有,受聘之后責任重于泰山,物業設備運行管理會隨著物業使用年限的增長而增加損壞機率,降低正常安全使用概率,無形之中增加了管理的難度,加大了管理風險責任,影響物管企業效率和廣大業主的利益,出現這種情況是自然規律,任何企業和物業不可回避的問題。為此,解決這一難題的最好辦法是樹立風險意識,用業主的錢幫業主買財產險、機損險。一旦發生物業設備損壞,可立即通知保險公司索賠。以減輕物管企業的經濟壓力,確實保障設備正常運行。
            5、組織措施。
            所有類型的設備運行管理一樣,設備離不開人,人是各項因素中最活躍的因素。在現代自動化程度、智能化程度較高,硬件設施配備完善的物業中,重視人的數量、講究人數比例已大大降低。強調人的素質,重視人的技術技能,放到管理工作的首位,武器再先進,沒有人會使用,先進的武器只能作為擺設,但由于人的素質高、能夠掌握先進的武器,他可以成為物的因素發揮的"催化劑",量小作用大。因此,無論物業設備現代化水平如何,都決不可以忽視員工思想、技術、技能技巧,重視技術能力,思想建設和組織建設,其中主要的方法是加強員工培訓。在現代管理方法中,培訓和工作是統一的,工作的過程也是培訓的過程,培訓是工作中不可分割和缺少的一部分。其中的關鍵是組織和方式。培訓的意義和方式用兩句話可概括為:只有經過培訓的才是可以上崗的;只有在崗上繼續培訓的才是合格的。其次是班會。班會是基層管理的最基本、最主要,也是最重要的方式。班會形式可以不拘,內容可以不拘,但不可不開。通過班會可以使潛在矛盾浮現,可以通過交流使其消解。不開班會的班長不是一個合格的班長,不聽班會的基層管理者更是一個不合格的管理者。再次是加強協調。協調是組織措施中管理者發揮其管理藝術的舞臺,是組織措施中的潤滑劑、凝結劑,是實現1+1>2的催化劑。協調的方法千變萬化,其根本是因時、因地、因人,因各種可以對協調目標產生影響的種種因素而變。
            四、結束語
            隨著現代社會科技的發展和物業的迅猛增長,將推進物業管理行業的成熟與發展,物業管理活動中的設備管理將成為物業管理學科中的一個重要組成部分。愿與各位同行一起,"知無不言",為物業管理行業的成熟發展添枝加葉,貢獻微薄之力。
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